วิธีการสังเกตที่ดินที่จะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจ
ว่ากันด้วยเรื่องของ “การลงทุนที่เหมาะสม” นั้น เชื่อว่าหลายๆ ท่านก็คงจะได้รับสารมาว่าให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ “การซื้อที่ดิน” กันอย่างแน่นอนใช่มั้ยหล่ะครับ ซึ่งการจะเก็งกำไรที่ดินนั้นก็ย่อมจะรอบรู้และมีความเข้าใจในตัวพื้นที่พร้อมกับมีพื้นฐานเศรษฐกิจด้วยเช่นกัน วันนี้เราเลยอยากจะมาแนะนำเกี่ยวกับ “วิธีการสังเกตที่ดินที่จะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจ” ที่น่าสนใจกันครับ เพื่อเป็นการไม่เสียเวลา เราไปชมกันดีกว่าครับผม
สิ่งที่จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงและมีการเติบโตทางเศรษฐกิจพร้อมๆ กับมูลค่า
- ทำเลคือสิ่งที่สำคัญที่สุด หากกล่าวถึงเทคนิคการซื้อที่ดินเปล่า แน่นอนว่าต้องมีเรื่องของทำเลเข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะทำเลคือหัวใจสำคัญในการเลือกซื้อที่ดิน โดยการซื้อที่ดินควรพิจารณาพื้นที่โดยรอบในอนาคตด้วยว่ามีโอกาสเติบโตมากน้อยเพียงใด เช่น ในอนาคตอาจมีห้างสรรพสินค้า มีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินตัดผ่าน หรือมีการตัดถนนเพื่อพัฒนาความเจริญของพื้นที่หรือไม่ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นองค์ประกอบในการเลือกซื้อที่ดิน อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินได้มาก สร้างเม็ดเงินได้สูง แต่หากตั้งใจซื้อที่ดินเพื่อการการเกษตรก็ควรพิจารณาเรื่องการเดินทาง ทางระบายน้ำ ความสมบูรณ์ของดิน เป็นต้น
- รูปร่างและพื้นที่ของที่ดิน สิ่งหนึ่งที่หลายคนมองข้ามในการซื้อที่ดินเปล่าคือรูปทรงของที่ดิน เนื่องจากส่วนใหญ่จะเน้นพิจารณาเรื่องทำเลเป็นหลักจนละเลยเรื่องรูปทรงที่ดินไปอย่างน่าเสียดาย โดยเทคนิคการเลือกซื้อที่ดินที่คุ้มค่าคือการเลือกซื้อที่ดินรูปทรงสีเหลี่ยมผืนผ้าและสี่เหลี่ยมจตุรัส เนื่องจากเป็นที่ดินที่มีมูลค่าสูงกว่าทรงอื่นๆ ยิ่งหากมีหน้ากว้างและด้านหนึ่งติดถนนยิ่งเพิ่มมูลค่าที่ดินได้เป็นอย่างดี ที่สำคัญอย่าลืมพิจารณาว่าเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ เนื่องจากทำเลที่ดินตาบอดมักมาพร้อมกับการเดินทางที่ไม่สะดวกสบาย เป็นที่ดินมูลค่าต่ำ แต่ถึงอย่างนั้นหากมีการพิจารณาแล้วว่าในอนาคตมีแนวโน้มได้รับการพัฒนา มีสาธารณูปโภคเข้าถึง ก็สามารถซื้อเก็บไว้ได้ แต่อย่าลืมว่าต้องใช้ระยะเวลาในการรอพอสมควร
- ที่ดินต้องไม่เสี่ยงน้ำท่วม ปัญหาสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเป็นอย่างยิ่งในการซื้อที่ดินเปล่า เนื่องจากปัญหาน้ำท่วมนำมาซึ่งความเสียหายของทรัพย์สินภายในบ้านหรือหากเป็นพื้นที่ทำการเกษตรก็สามารถส่งผลต่อการเพาะปลูกและการเลี้ยงสัตว์ ดังนั้น อย่าลืมตรวจสอบประวัติก่อนว่าพื้นที่นั้นๆเคยโดนน้ำท่วมหรือไม่นั้นเองครับ
แล้วทำไมที่ดินเปล่าถึงน่าการลงทุนมากกว่าที่ดินที่มีอาคารสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว?
- ที่ดินเปล่าสามารถสร้างรายรับให้กับเจ้าของที่ดินได้ โดยโมเดลธุรกิจหนึ่งกำลังเป็นที่นิยมมากก็คือ การทำเป็นตลาดนัด แต่เงื่อนไข คือ ที่ดินต้องอยู่ในทำเลแหล่งที่อยู่อาศัยถึงจะสามารถทำตลาดนัดได้อย่างมีประสิทธิภาพ หรืออาจจะทำเป็นที่ให้บริการจอดรถก็เหมาะสำหรับดินเปล่าในตัวเมืองเช่นกันครับ
- ที่ดินมีโอกาสขาดทุนต่ำ โดยทั่วไปแล้ว การขาดทุนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่ เรื่องของการเลือก “ทำเลที่ไม่ดี” กับเรื่องของ “ค่าเสื่อมราคา” ของอสังหาริมทรัพย์ มาที่เรื่องของประเด็นแรก คือ การเลือกทำเลในการเข้าลงทุน ถือว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องมองให้ออกว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีโอกาสเติบโตขึ้นในอนาคต
ซื้อแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อยเพื่อทำกำไรดีอย่างไร?
สำหรับคนที่มีเงินทุนหนาหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำหมู่บ้านจัดสรรหรือจัดสรรที่ดินเพื่อให้ผู้ซื้อรายย่อยซื้อที่ดินเพื่อไปปลูกสร้างบ้าน เป็นต้น โดยกำไรมาจากส่วนต่างของราคาที่ดินการซื้อที่ดินแปลงใหญ่จะได้ราคาต่อตารางวาถูกกว่าการซื้อที่ดินแปลงเล็ก แถมยังหาผู้ซื้อค่อนข้างยากเพราะใช้เงินทุนสูง แน่นอนว่าต้องเป็นคนที่มีทุนหนาหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้ขายต้องยอมตัดใจลดราคาที่ดินเพื่อให้ผู้ซื้อยอมจ่าย และเมื่อได้ที่ดินแปลงใหญ่ก็จะทำการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ เพื่อขายผู้ซื้อรายย่อยต่อไป ซึ่งแน่นอนว่าราคาขายต่อตารางวาก็สูงกว่าการขายที่ดินแปลงใหญ่ กลยุทธ์นี้เหมาะกับนักลงทุนระยะสั้นและต้องการเงินทุนหมุนเวียน เช่น บ้านสัดสรรต่างๆ ซึ่งไม่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อย โดยกลยุทธ์นี้ ต้องเลือกซื้อที่ดินที่เป็นแปลงขนาดใหญ่ แล้วทำการแบ่งที่ดินออกแปลงย่อยและขายออกไปเพียงครึ่งเดียวส่วนที่เหลือถือเก็บไว้เพื่อขายในอนาคต
และนี้ก็คือข้อมูลเกี่ยวกับ “วิธีการสังเกตที่ดินที่จะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจ” ที่พวกเราได้นำมาฝากทุกๆ ท่านกันในบทความข้างต้นนี้กันครับ คิดว่าเป็นความรู้ที่ดีพอสมควรเลยหล่ะครับ หวังว่าทุกๆ ท่านจะชอบกันนะครับ
