ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องภาษี อสังหา
การเสีย “ภาษี” ถือเป็นหน้าที่ของประชาชนชาวไทยทุกคนที่จะต้องเสียให้กับภาครัฐเพื่อใช้สำหรับการลงทุนพัฒนาด้านต่างๆ เพื่อส่วนรวม แต่ทั้งนี้ทั้ง ภาษีก็มีมากมายหลายแบบ รวมไปถึง ‘ภาษีเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งก็จัดเป็นภาษีก้อนใหญ่มากๆ เช่นเดียวกัน บทความนี้เลยจะพาทุกๆ ท่านศึกษาและ “ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องภาษี อสังหา” กันสักหน่อยครับ จะเป็นอย่างไรบ้างนั้น…เราไปชมกันดีกว่าครับผม
หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี) โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3. อากรแสตมป์
4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้
►ราคาขาย
กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย: ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน
กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย : ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
กรณีธุรกิจเฉพาะ : รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
อากรแสตมป์ : กรณีบุคคลธรรมดาคำนวณอากรแสตมป์จากราคาขายหรือประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่าและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
►วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง
บุคคลธรรมดา : จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ : การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)
►วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี
●บุคคลธรรมดา
สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย
●สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา
ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย
ตัวอย่างความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องภาษี อสังหา
ในส่วนของผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลามากกว่า 5 ปีจะได้รับการยกเว้นการเสียธุรกิจเฉพาะ ซึ่งมีอัตราการเสียภาษีอยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่ที่ว่าราคาใดสูงกว่า ก็จะใช้ราคานั้นเป็นเกณฑ์ในการประเมิน แต่โดยส่วนใหญ่ผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี จะมีการตกลงกับผู้ซื้อด้วยราคาขายในราคาประเมิน และเสียภาษีจากราคานั้น ซึ่งราคาขายจริงอาจจะมากกว่านั้น แต่ถึงอย่างไรก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรทำเพราะอาจผิดต่อกฎหมายและกลายเป็นคดีความได้หากมีการตรวจสอบ
จริงๆ แล้วการนับเวลาอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองกรรมสิทธ์จะเริ่มนับแบบวันชนวันตั้งแต่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ที่ดินหรืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปีให้ถือตามระยะเวลาการได้มาของอสังหาริมทรัพย์ภายหลัง
เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับข้อมูลเกี่ยวกับ “ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องภาษี อสังหา” ที่เราได้รวบรวมมาฝากทุกๆ ท่านกันในบทความข้างต้นนี้ คิดว่าน่าจะเป็นข้อมูลเกี่ยวกับภาษีที่ดีมากๆ เลยหล่ะครับ
